এওয়াজ বা এওয়াজ বদল দলিল কী? নিয়ম, খরচ ও বাতিল প্রক্রিয়া

জমিজমা বা সম্পত্তি হস্তান্তরের কথা উঠলেই আমরা সাধারণত সাব-কবলা, হেবা বা দানপত্রের কথা সবচেয়ে বেশি শুনে থাকি। কিন্তু এর বাইরেও সম্পত্তি হস্তান্তরের বা বদল করার একটি চমৎকার আইনি ব্যবস্থা রয়েছে, যাকে বলা হয় ‘এওয়াজ’ বা ‘এওয়াজ বদল’।

অনেক সময় নিজেদের সুবিধার্থে, যাতায়াতের সুবিধার জন্য বা চাষাবাদের সুবিধার্থে মানুষ এক জমির বিনিময়ে অন্য জমি বদল করতে চান। কিন্তু সঠিক আইনি ধারণা না থাকায় তারা বুঝতে পারেন না কীভাবে এই কাজ করতে হয়। আজকের এই ব্লগ পোস্টে আমরা জানবো এওয়াজ দলিল কি, এওয়াজ দলিল করার নিয়ম, এর রেজিস্ট্রেশন খরচ এবং প্রয়োজনে এওয়াজ দলিল বাতিল করার আইনি প্রক্রিয়া সম্পর্কে।

এওয়াজ দলিল বা এওয়াজ বদল দলিল কি?

‘এওয়াজ’ একটি আরবি শব্দ, যার শাব্দিক অর্থ হলো ‘বিনিময়’ বা বদল করা। আইনি ভাষায়, যখন দুজন ব্যক্তি নিজেদের সুবিধার্থে তাদের নিজ নিজ মালিকানাধীন সমমূল্যের বা কাছাকাছি মূল্যের সম্পত্তি একে অপরের সাথে স্বেচ্ছায় বিনিময় করেন এবং তা সরকারিভাবে রেজিস্ট্রি করে নেন, তখন সেই আইনি চুক্তিপত্রকে এওয়াজ দলিল বা এওয়াজ বদল দলিল বলা হয়।

সহজ কথায়, এটি হলো ‘জমির বিনিময়ে জমি’ বা ‘সম্পত্তির বিনিময়ে সম্পত্তি’ হস্তান্তর করার একটি প্রক্রিয়া। এখানে সাধারণত কোনো নগদ টাকার সরাসরি লেনদেন হয় না (তবে সম্পত্তির মূল্যের তারতম্য থাকলে কিছু অর্থ দিয়ে তা সমন্বয় করা যেতে পারে)।

এওয়াজ দলিল করার নিয়ম ও শর্তসমূহ

শুধু মুখে মুখে জমি বদল করলেই তা আইনি বৈধতা পায় না। একটি বৈধ এওয়াজ দলিল সম্পন্ন করতে হলে দেশের প্রচলিত আইন অনুযায়ী কিছু নির্দিষ্ট নিয়ম ও শর্ত মেনে চলতে হয়:

• উভয় পক্ষের সম্মতি: জমি বিনিময়ের ক্ষেত্রে উভয় পক্ষের (যাদের জমি তারা) পূর্ণ ও স্বাধীন সম্মতি থাকতে হবে। কোনো প্রকার জোরজবরদস্তি বা প্রতারণার মাধ্যমে এওয়াজ করা যাবে না।
• সঠিক মালিকানা: যে দুটি জমি বদল করা হচ্ছে, ওই জমিগুলোতে উভয় পক্ষের নিষ্কণ্টক ও বৈধ মালিকানা (খতিয়ান বা নামজারি) থাকতে হবে। অন্যের জমি কেউ এওয়াজ করতে পারবে না।
• দখল হস্তান্তর: শুধু দলিলে সই করলেই হবে না, উভয় পক্ষকে তাদের বিনিময়কৃত সম্পত্তির প্রকৃত দখল একে অপরকে বুঝিয়ে দিতে হবে।
• রেজিস্ট্রেশন বাধ্যতামূলক: সম্পত্তি হস্তান্তর আইন অনুযায়ী, এওয়াজ বদল দলিল অবশ্যই সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রার অফিসে নিবন্ধন বা রেজিস্ট্রি করতে হবে। রেজিস্ট্রিবিহীন এওয়াজ দলিলের কোনো আইনি ভিত্তি নেই।

এওয়াজ দলিল খরচ কত?

অনেকেই মনে করেন এওয়াজ দলিলে যেহেতু টাকার লেনদেন হচ্ছে না, তাই হয়তো খরচও কম। কিন্তু বাস্তবে এওয়াজ দলিলের খরচ সাধারণত সাব-কবলা দলিলের মতোই হয়ে থাকে। তবে একটি বড় সুবিধা হলো, এওয়াজ দলিলে দুটি আলাদা সম্পত্তির মালিকানা পরিবর্তন হলেও দলিল সাধারণত একটিই হয়।

এওয়াজ দলিল রেজিস্ট্রেশনের ক্ষেত্রে খরচের হিসাবটি করা হয় বিনিময় করা দুটি সম্পত্তির মধ্যে যেটির মূল্য সবচেয়ে বেশি, সেই মূল্যের ওপর ভিত্তি করে। আনুমানিক খরচের খাতগুলো নিচে দেওয়া হলো:

• রেজিস্ট্রেশন ফি: সর্বোচ্চ মূল্যের সম্পত্তির মূল্যের ১%।
• স্ট্যাম্প শুল্ক: সর্বোচ্চ মূল্যের সম্পত্তির ওপর ১.৫%।
• স্থানীয় সরকার কর: ৩% (তবে সম্পত্তি সিটি কর্পোরেশন বা ক্যান্টনমেন্ট বোর্ডের অধীনে হলে ২%)।
• অন্যান্য ফি: এর সাথে ই-ফি (১০০ টাকা), এন-ফি, এনএন-ফি (পৃষ্ঠা অনুযায়ী) এবং হলফনামার স্ট্যাম্প খরচ যুক্ত হবে।

বিঃদ্রঃ এলাকা ও জমির প্রকৃতি অনুযায়ী ভ্যাট বা এআইটি প্রযোজ্য হতে পারে। সঠিক হিসাবের জন্য স্থানীয় সাব-রেজিস্ট্রার অফিসে যোগাযোগ করা উত্তম।

Eporcha GOV BD এর সকল সেবা dlrms.land.gov.bd ওয়েবসাইটে পাওয়া যাচ্ছে।

এওয়াজ দলিল বাতিল করার নিয়ম

অনেক সময় দেখা যায় জমি বদল করার পর এক পক্ষ বুঝতে পারেন যে তিনি প্রতারণার শিকার হয়েছেন, অথবা অপর পক্ষের জমির সঠিক মালিকানা ছিল না। এমন পরিস্থিতিতে এওয়াজ দলিল বাতিল করার প্রয়োজন পড়ে।

এওয়াজ দলিল একবার রেজিস্ট্রি হয়ে গেলে তা শুধু সাব-রেজিস্ট্রার অফিস থেকে বাতিল করা যায় না। এটি বাতিল করার জন্য সুনির্দিষ্ট আইনি প্রক্রিয়া অনুসরণ করতে হয়:

ধাপ ১ – দেওয়ানি আদালতে মামলা

এওয়াজ দলিল বাতিলের জন্য ‘সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইন’ অনুযায়ী উপযুক্ত দেওয়ানি আদালতে দলিল বাতিলের মামলা দায়ের করতে হবে।

ধাপ ২ – প্রমাণ উপস্থাপন

আদালতে প্রমাণ করতে হবে যে দলিলটি জালিয়াতি, প্রতারণা, ভুল তথ্য প্রদান বা জোরপূর্বক করা হয়েছে। অথবা অপর পক্ষের জমির বৈধ মালিকানা ছিল না।

ধাপ ৩ – সময়সীমা (তামাদি)

জালিয়াতি বা প্রতারণার বিষয়টি জানার দিন থেকে সাধারণত ৩ বছরের মধ্যে দলিল বাতিলের মামলা করতে হয়। আদালত সন্তুষ্ট হলে দলিলটি বাতিলের ডিক্রি প্রদান করবেন।

সচরাচর জিজ্ঞাসিত প্রশ্ন

শেষ কথা

জমিজমা নিয়ে যেকোনো সিদ্ধান্তই অত্যন্ত সংবেদনশীল। যাতায়াত বা ব্যবহারের সুবিধার্থে ‘এওয়াজ বদল দলিল’ একটি অত্যন্ত চমৎকার আইনি সমাধান। তবে পরবর্তীতে যেকোনো আইনি জটিলতা বা প্রতারণা এড়াতে এওয়াজ করার আগে উভয় জমির কাগজপত্র, সিএস, আরএস খতিয়ান ভালোভাবে যাচাই করে নেওয়া উচিত। এ বিষয়ে একজন অভিজ্ঞ আইনজীবী বা দলিল লেখকের সহায়তা নেওয়া সবচেয়ে নিরাপদ।